Haus gekauft: Diese zwei Pflichten haben Sie als neuer Eigentümer
Zwei Stellen im Haus entscheiden darüber, ob Sie nach dem Kauf etwas tun müssen, und Sie finden beide mit einer Taschenlampe.
Die Schlüsselübergabe ist der Moment, in dem die meisten Eigentümer zum ersten Mal allein im Haus stehen. Was fast niemand weiß: Für manche von ihnen beginnt in diesem Moment eine Frist zu laufen. Sie steht nicht im Kaufvertrag, sie ist auch kein Thema beim Notartermin, und der Verkäufer muss Sie nicht darauf hinweisen. Für andere ist die Frist längst abgelaufen, ohne dass sie je davon gehört haben.
Es geht dabei nicht um die Heizung, obwohl darauf am meisten geachtet wird und ich danach am häufigsten gefragt werde. Es geht um zwei Bauteile, die im Alltag niemand ansieht, und um einen Rundgang, der nicht mal eine halbe Stunde dauert.
Gemeint sind die Häuser, die hier in der Pfalz den Besitzer wechseln: Sandstein, Fachwerk, Nachkriegsbau und der verputzte Bau aus den Siebzigern und Achtzigern. Die beiden Pflichten in diesem Teil treffen sie alle gleich.
Dieser Beitrag ist der erste von drei Teilen. Hier geht es um die Pflichten. Der zweite Teil behandelt die Reihenfolge der Maßnahmen, der dritte die Förderung.
Die Kurzfassung, falls Sie es eilig haben:
Was zu prüfen ist. Die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
Bis wann. Zwei Jahre ab dem Eintrag ins Grundbuch, allerdings nur, wenn der Voreigentümer am 1. Februar 2002 selbst dort gewohnt hat. Andernfalls gilt die Pflicht sofort.
Was es kostet. Die Rohrdämmung ist Material aus dem Baumarkt und ein Samstag Eigenleistung. Die Deckendämmung gehört zu den günstigsten Maßnahmen an der Gebäudehülle; der Preis hängt an Fläche, Aufbau und Zugänglichkeit.
Wenn Sie den Rundgang nicht allein machen wollen: Das Sanierungs-Audit ist genau diese Begehung mit Fachmann (mit Mir), mit schriftlicher Einordnung und einer Reihenfolge für die nächsten Schritte.
Der Rundgang, bevor der erste Handwerker kommt
Nehmen Sie eine Taschenlampe und einen Zollstock.
Dachboden. Ist der Dachraum unbeheizt, zugänglich, und liegt die Decke ungedämmt? Dann greift eine Nachrüstpflicht: Die oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, alternativ das Dach darüber. Maßgeblich ist die Zugänglichkeit und nicht die Begehbarkeit; auch eine Decke, die man nur über eine Luke erreicht, kann erfasst sein. Liegt schon Dämmung, messen Sie die Dicke und notieren Sie, was es ist. Damit lässt sich später klären, ob sie reicht. Nicht erfasst sind Decken zu beheizten Dachräumen und solche, die den Mindestwärmeschutz erfüllen. Bei Holzbalkendecken im Sandstein- oder Fachwerkhaus kann das je nach Aufbau zutreffen.
Keller. Laufen dort blanke Heizungs- oder Warmwasserleitungen unter der Decke, ohne Dämmschale? Auch die müssen gedämmt werden. Das gilt für alle unbeheizten Räume, also auch für Garage und Dachboden. Das ist die günstigste Maßnahme am ganzen Haus. Eine Nachrüstpflicht für die Kellerdecke selbst besteht dagegen nicht.
Beide Pflichten hängen an denselben Bedingungen und an derselben Frist. Die Geschossdecke steht in § 35 GModG, die Rohrleitungen in § 69, und beide Paragrafen enthalten eine eigene, wortgleiche Fristenregelung für Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Gesetz hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz. Verstöße können nach § 108 mit einer Geldbuße bis 50.000 Euro geahndet werden.
Wenn beides in Ordnung ist, sind Sie an dieser Stelle fertig. Dann brauchen Sie keine Beratung, keinen Antrag und keinen Handwerker.
Wie viel Zeit Sie haben, und ob die Frist überhaupt für Sie läuft
Die bekannte Regel lautet: zwei Jahre ab dem Eintrag ins Grundbuch, nicht ab dem Einzug und nicht ab dem Notartermin. Sie gilt genauso nach Erbschaft oder Schenkung, weil das Gesetz an den Eigentumsübergang anknüpft und nicht daran, wie Sie zu dem Haus gekommen sind.
Was dabei fast immer unterschlagen wird, ist die Bedingung dahinter. Die zwei Jahre gibt es nur, wenn der Voreigentümer eine Wohnung des Hauses am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Dann war er von der Pflicht befreit, und mit dem Verkauf geht sie auf Sie über, mit zwei Jahren Zeit.
Traf das nicht zu, etwa weil der Verkäufer selbst erst 2010 gekauft hat, dann bestand die Pflicht schon vorher und wurde nur nicht erfüllt. Ein neues Zeitfenster gibt es dann nicht, denn das Gesetz lässt die zwei Jahre ausdrücklich ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 laufen. Der Grundbuchauszug zeigt Ihnen, wann das Haus seit diesem Stichtag den Eigentümer gewechselt hat. Ob der damalige Eigentümer dort am Stichtag auch selbst gewohnt hat, steht nicht im Grundbuch; das klären Sie über eine Meldebescheinigung oder über den Verkäufer.
Ein Hinweis in eigener Sache: Diese Fristenregelung steht so im Gesetz, zu den Randfällen gibt es aber noch keine Rechtsprechung. Wenn in Ihrem Fall viel davon abhängt, lassen Sie sie anwaltlich prüfen.
Die Ausnahme, die selten genutzt wird
Bei einem selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Dämmpflicht für die Geschossdecke, wenn sich der Aufwand durch die Einsparung nicht in angemessener Zeit erwirtschaften lässt. Eine Behörde ist dabei nicht eingebunden, Sie beurteilen das selbst.
Das ist keine Hintertür. Bei einer gut zugänglichen Decke mit einfachem Aufbau rechnet sich die Dämmung in aller Regel. Wenn Sie sich auf die Ausnahme berufen, halten Sie die Rechnung schriftlich fest. Teilmaßnahmen, die sich rechnen, bleiben trotzdem zu machen.
Zwei Einschränkungen: Die Regel steht in § 35 Absatz 4 und gilt nur der Geschossdecke, nicht den Rohrleitungen. Und die Befreiung in Härtefällen ist etwas anderes, sie muss bei der zuständigen Landesbehörde beantragt werden.
Der Fehler, der bei dieser Maßnahme am meisten kostet
Dämmen Sie nicht auf das gesetzliche Mindestmaß. Das Gesetz verlangt für die oberste Geschossdecke einen U-Wert von 0,24. Der U-Wert beschreibt, wie viel Wärme ein Bauteil durchlässt, je kleiner desto besser. Für den Zuschuss der BAFA sind dagegen 0,14 gefordert.
Der Unterschied liegt häufig bei wenigen Zentimetern Dämmstoff. Was er kostet, hängt an Fläche, Material und verfügbarer Aufbauhöhe. Eine Erleichterung gibt es, aber nur für zwei Fälle: Wird zwischen den Deckenbalken gedämmt oder im Dach zwischen den Sparren und ist die Dicke dort aus technischen Gründen begrenzt, genügt dem Gesetz die höchstmögliche Dämmschichtdicke. Wird dagegen oben auf die Decke gedämmt, gilt sie nicht, denn dort ist die Dicke selten begrenzt. Die Förderung rechnet anders, aber nicht strenger: Dort zählt der Mittelwert über die gesamte gedämmte Fläche, sodass eine einzelne beengte Teilfläche nicht gleich den Zuschuss kostet. Wer knapp nach Gesetz dämmt, hat die Pflicht erfüllt, den Zuschuss aber liegen lassen, und die Fläche ist danach für Jahrzehnte belegt.
Ein zweiter Punkt ist bei alten Häusern sogar wichtiger als die Dämmstärke. Bei Holzbalkendecken, wie sie in Sandstein- und Fachwerkhäusern die Regel sind, entscheidet der vorhandene Aufbau mit. Eine Schüttung aus Lehm oder Schlacke oder eine alte Verbretterung beeinflusst, wie die Konstruktion Feuchte aufnimmt und wieder abgibt. Kommt eine dichte Schicht an die falsche Stelle, bleibt die Feuchte im Holz. Dazu kommt die Luftdichtheit: An Giebelanschluss, Kaminwange und Dachluke zieht warme Raumluft nach oben und kondensiert dort, wo es nach der Dämmung kalt geworden ist. Deshalb gehört vor die Deckendämmung ein Blick auf den Aufbau und auf diese Anschlüsse. Bei einer geförderten Maßnahme verlangt die Richtlinie ohnehin eine Prüfung, ob Maßnahmen zum Feuchteschutz erforderlich sind.
Sagen Sie dem Betrieb, der Ihnen ein Angebot macht, ausdrücklich, dass Sie den Förderstandard wollen. Von allein steht er selten im Angebot.
Die Rohrdämmung können Sie selbst machen
Von den beiden Pflichten ist die im Keller die einzige, die Sie ohne Handwerker erledigen können. Die Dämmschalen gibt es im Baumarkt, sie werden aufgeschnitten, über das Rohr gelegt und verklebt. Wer eine Schere führen kann, schafft einen Kellerstrang an einem Samstag und macht eventuell ein Familien-Happerning daraus.
Achten Sie auf den Aufdruck auf der Verpackung, dort steht meist ein Hinweis wie 100 Prozent nach GEG. Die geforderte Dicke richtet sich nach dem Innendurchmesser des Rohres: 20 Millimeter bis 22, dann 30 Millimeter bis 35, darüber so dick wie das Rohr innen weit ist (Anlage 8 des Gesetzes, bezogen auf einen Dämmstoff mit 0,035 W/(mK)). Und vergessen Sie Bögen, Ventile und Pumpen nicht, dort sitzt ein großer Teil der Verluste.
Was Sie ausdrücklich nicht müssen
Hier hält sich hartnäckig, was seit dem Sommer 2026 nicht mehr gilt. Ihre Heizung muss nicht raus, gleichgültig wie alt sie ist. Ein Gaskessel aus den Neunzigern darf bleiben, auch wenn er die dreißig Jahre voll hat. Die Pflicht, solche Kessel stillzulegen, ist gestrichen, ebenso die Vorgabe, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben. Zwei Punkte dazu gehen in vielen Texten unter. Als Förderbedingung ist dieser Anteil geblieben: Wer für eine neue Heizung Zuschuss will, muss ihn weiter nachweisen. Und wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, ist damit nicht aus allen Pflichten heraus, denn für neu eingebaute fossile Heizungen gilt ab 2029 ein steigender Anteil biogener Brennstoffe. Beides steht im zweiten und dritten Teil dieser Reihe.
Einen hydraulischen Abgleich schreibt das Gesetz erst ab sechs Wohnungen vor, für das Ein- oder Zweifamilienhaus also nicht. Sinnvoll kann er trotzdem sein, und bei einer geförderten Heizungsmaßnahme wird er ohnehin verlangt.
Unberührt bleibt die Erste Bundes-Immissionsschutzverordnung. Wer einen alten Kaminofen hat, sollte vom Bezirksschornsteinfeger wissen wollen, ob das Gerät die Grenzwerte einhält.
Ob der Kessel bleiben sollte, ist eine ganz andere Frage als die, ob er bleiben darf. Sie gehört in den zweiten Teil dieser Reihe.
Was ich leisten kann, und was nicht
Ich öffne keine Bauteile. Ich sehe mir an, wo der Aufbau ohnehin sichtbar ist: Fensterlaibungen, Kellerabgänge, Dachräume, Durchführungen, Stellen mit abgeplatztem Putz. Ob unter einem alten Dielenboden auf dem Dachboden noch eine Schüttung liegt und was sie taugt, sehe ich von oben nicht. Alles andere bleibt eine begründete Annahme und Erfahrung, und ich schreibe hin, dass es eine ist.
Ich verkaufe keine Dämmstoffe, keine Heizungen und keine Produkte. Deshalb kann ich Ihnen auch sagen, wann Sie niemanden brauchen, und dieser Beitrag ist so ein Fall.
Machen Sie den Rundgang in den ersten Wochen. Wenn beide Bauteile in Ordnung sind, legen Sie den Zettel ab und haben Ruhe. Wenn nicht, holen Sie zwei Angebote für die Decke ein und dämmen Sie gleich auf den Förderstandard. Die Rohre machen Sie selbst. Erst wenn mehrere Maßnahmen zusammenkommen oder Förderwege gegeneinander abzuwägen sind, lohnt sich der Anruf bei mir.
Für Eigentümer in Neustadt und Umgebung
Ich arbeite überwiegen in Neustadt an der Weinstraße, am Haardtrand und in der Rheinebene zwischen Landau und Speyer. Die Häuser, die hier verkauft werden, sind überwiegend Sandsteinbauten, Fachwerk und Nachkriegsbestand. Sie verhalten sich anders als das Siedlungshaus, für das die meisten Ratgeber geschrieben sind.
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Häufige Fragen
Ich habe das Haus geerbt und wohne selbst darin. Gilt die Zweijahresfrist auch für mich?
Ja, die Art des Erwerbs spielt keine Rolle, das Gesetz knüpft am Eigentumsübergang an. Entscheidend ist, ob der Voreigentümer am 1. Februar 2002 selbst dort gewohnt hat. War das der Erblasser, läuft die Frist mit dem Erbfall an.
Was passiert, wenn ich die Frist verstreichen lasse?
Eine regelmäßige behördliche Kontrolle gibt es nicht. Beim Schornsteinfeger kann die Rohrleitungsdämmung im Rahmen der Feuerstättenschau aber auffallen. Praktisch relevant wird es meist beim späteren Verkauf, wenn ein Käufer den Zustand prüft, und bei einem Förderantrag, bei dem ohnehin ein Fachmann auf das Gebäude schaut. Unabhängig davon gehört die Deckendämmung zu den wenigen Maßnahmen, die sich für sich genommen rechnen.
Mein Dachboden ist ausgebaut. Muss ich jetzt das Dach dämmen?
Nein, nicht wegen dieser Pflicht. Sie zielt auf oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen. Ist der Dachboden beheizt und ausgebaut, greift die Nachrüstpflicht nicht. Ob das Dach in Ihrem Fall trotzdem der größte Schwachpunkt ist, steht auf einem anderen Blatt und hat mit dem Gesetz nichts zu tun.
Kann ich die Deckendämmung auch selbst machen?
Bei einer zugänglichen Konstruktion ist das möglich, und viele machen es. Zwei Dinge sollten Sie vorher klären. Erstens brauchen Sie einen tragfähigen Aufbau, wenn der Dachboden weiter als Lager dient. Zweitens gibt es den BAFA-Zuschuss bei Eigenleistung nur auf das Material, und die fachgerechte Ausführung muss durch einen Energieeffizienz-Experten bestätigt werden; bei kleinen Flächen lohnt der Antrag selten. Prüfen Sie vorher den Deckenaufbau und die Luftdichtheit der Anschlüsse. Das ist der Teil, an dem Eigenleistung am häufigsten scheitert, nicht das Verlegen selbst.
In einem ersten Telefonat klären wir, was bei Ihrem Haus ansteht und ob eine Beratung überhaupt etwas bringt. Das Gespräch kostet nichts.
Quellen und fachliche Grundlagen
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft seit 29. Juli 2026. Lesefassung über gesetze-im-internet.de
BBSR, Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz: Nachrüstpflichten, nachträgliche Dämmung oberster Geschossdecken (§ 35 GModG), Dämmung von Rohrleitungen (§ 69 GModG und Anlage 8), Neuregelungen mit dem GModG
BAFA, Merkblatt zur Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen, technische Mindestanforderungen an die Gebäudehülle
BAFA und KfW, Liste der technischen FAQ zur BEG EM, Version 8.0, in Kraft seit 1. November 2026, insbesondere TFAQ 2.01 zum Feuchteschutz, TFAQ 3.12 zur technisch begrenzten Dämmdicke, TFAQ 8.03 zum hydraulischen Abgleich und TFAQ 8.08 zum Anteil erneuerbarer Energien
Stand: November 2026. Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in der seit dem 29. Juli 2026 geltenden Fassung. Maßgeblich ist immer die bei Antragstellung gültige Fassung. Der Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt weder eine objektbezogene Prüfung Ihres Gebäudes noch eine Rechtsberatung im Einzelfall.
Autor: Diethelm Engler
Energieeffizienz-Experte, Sanierungsberatung
Finanzökonom
Schwerpunkt: energetische Beratung von Altbauten
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